Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) permettent d’investir indirectement en immobilier, qu’il soit résidentiel ou d’entreprises.Vous accédez ainsi à cette classe d’actifs avec des montants d’investissement réduits par rapport à l’acquisition d’un bien en direct. Vous bénéficiez également du potentiel des marchés immobiliers de bureaux et de commerces, difficilement accessibles à un investisseur particulier.Découvrez tous les atouts des SCPI.
West Courtage Finistère à Brest vous propose ses services pour investir dans l’immobilier SCPI
Les SCPI permettent d’investir dans des secteurs difficiles d’accès pour les particuliers comme l’immobilier « tertiaire » (bureaux, commerces), dont le cycle de valorisation et le contexte économique sont dissociés de celui de l’immobilier d’habitation.
L’investisseur peut choisir le montant qu’il souhaite investir, en rapport avec sa capacité de financement. Les SCPI permettent un investissement indirect en immobilier sans avoir à mobiliser de fortes sommes, comme c’est le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier. De simples formalités administratives doivent être remplies, sans processus complexe de signature chez le notaire.Le financement peut se faire en cash ou à crédit. Les revenus perçus participent ainsi au remboursement du crédit. Toutefois, si le revenu des parts achetées à crédit par l'associé n'est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Les SCPI investissent dans des biens de nature différente, répartis géographiquement et dont les locataires sont de profils variés. Les risques locatifs sont donc mutualisés, notamment en termes géographiques et économiques.La SCPI peut intégrer la diversité sectorielle dans ses investissements, permettant ainsi d’entrer dans des marchés immobiliers différents, avec des cycles décalés les uns par rapport aux autres. Le risque locatif est réparti à travers la gestion conjointe de plusieurs biens. En cas de non paiement de loyer, de vacance locative, de sinistre, les revenus provenant des autres biens peuvent compenser les éventuels manques. Un investisseur peut renforcer cette diversification en investissant dans plusieurs SCPI (bureau, commerce, santé…).
La sélection des biens, leur gestion et leur revente finale sont déléguées à un professionnel, en contrepartie d’une commission de gestion annuelle. La société de gestion intervient à chaque étape de la vie d’une SCPI : elle sélectionne, achète, entretient les biens immobiliers qu’elle met en location.
En acquérant des parts de SCPI, vous pourrez percevoir des revenus le plus souvent trimestriels, issus notamment des loyers. En 2013, les SCPI immobilier d'entreprise ont ainsi dégagé un TDVM de 5,13 % (source IEIF).Elles peuvent également faire l’objet d’un « démembrement » temporaire ou viager en séparant l’usufruit (la perception des revenus) et la nue-propriété (la possession des parts).Les investissements réalisés dans une SCPI bénéficient de la même fiscalité qu’un investissement immobilier en direct, ce qui lui confère des avantages complémentaires (les revenus issus des loyers sont traités comme des revenus fonciers, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers, etc).Les SCPI peuvent également être souscrites dans le cadre de contrats d’assurance vie et bénéficient ainsi de tous les avantages de ces contrats, notamment d’une fiscalité attractive et d’une liquidité des parts portée par l’assureur.
Les dispositifs d’investissement locatif permettent à un particulier souhaitant investir dans un logement, de déduire fiscalement une partie du montant de son investissement, à condition de le louer. Ce nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dit dispositif Pinel+ est venu en remplacement du dispositif Pinel et du Duflot. Il s’agit d’un aménagement destiné à recentrer l’offre de logement sur les zones tendues et les ménages modestes.
L’investissement locatif ouvre droit à une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% (9% - 12% - 14% pour le "classique") calculée sur le prix de revient des logements neufs ou réhabilités, construits dans des zones présentant des déséquilibre entre l’offre et la demande, et respectant des spécificités techniques
conditions à respecter
- le logement doit être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix fixé
- le locataire peut appartenir au cercle familiale du propriétaire
- des conditions de ressource sont à respecter pour le locataire
- plafond global d’investissement 300 000€
Investir de cette manière, c'est avant tout acquérir un bien immobilier. Le cabinet assure depuis 20 ans cette recherche pour le compte de ses clients en proposant un accompagnement global. Détermination de vos besoins, recherche, financement, assurances de prêts...
L’immobilier résidentiel : un sous-jacent transparent et identifié
L’immobilier est un actif ancré dans l’économie réelle et constitue une excellente alternative aux autres actifs dans la constitution d’un portefeuille de placements. Le produit PERL est basé sur de l’immobilier résidentiel qui satisfait un besoin élémentaire et une demande structurelle liée aux évolutions démographiques en constante progression. L’offre PERL intervient dans les territoires où la pression foncière est forte et durable (demande locative durable > offre locative), gage des meilleures perspectives de valorisation des biens.
Un rendement optimisé par une double valorisation du placement
L’investisseur bénéficie d’une double valorisation de son investissement : la récupération automatique
de la pleine-propriété à l’échéance et la revalorisation économique du bien.
Valorisation mécanique
- Montant d’acquisition = 60% de la valeur du bien (financement en fonds propres)
- Valeur du bien en pleine-propriété en fin d’opération : 100 %
- TRI = 3,2 % net pendant 15 ans
Valorisation économique
- L’immobilier est un actif réel dont valeur s’indexe sur l’inflation
- Avec une inflation de 1,5 % /an pendant 15 ans, le bien a une valeur de 125à terme
- Cette valorisation économique permet d’augmenter le TRI à 5 % l’an
Le ticket d’entrée d’un investissement en nue-propriété est 60 000 €.
Le dispositif Denormandie est une mesure mise en place pour encourager l'investissement dans l'immobilier locatif dans certaines zones spécifiques.
Voici un résumé synthétique des principaux points du dispositif :
Objectif : Le dispositif Denormandie vise à revitaliser les centres-villes et les quartiers anciens dégradés en encourageant les investissements dans la rénovation de biens immobiliers.
Zones éligibles : Le dispositif concerne les logements situés dans les centres-villes classés en tant que Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), les communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), ainsi que les communes couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP).
Travaux de rénovation : Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est nécessaire d'effectuer des travaux de rénovation dans le logement, représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels et respecter certaines normes de performance énergétique.
Avantages fiscaux : Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur le montant des travaux de rénovation, répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée de l'engagement de location. Le taux de réduction varie de 12 % à 21 % du montant des travaux.
Engagement de location : Les investisseurs doivent s'engager à louer le logement rénové en tant que résidence principale, dans un délai d'un an suivant la fin des travaux, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans selon la durée de l'engagement de location choisie.
Plafonds de loyer et de ressources des locataires : Le dispositif Denormandie fixe des plafonds de loyer mensuel et de ressources des locataires, afin de favoriser l'accès au logement dans les zones concernées.
Les leviers de l'investissement sont nombreux mais ils ne sont pas adaptés à toutes les situations. Ce dispositif permet de répondre à nos clients qui misent sur une personnalisation accrue du bien et palier au dispositif fiscal du "Déficit foncier" (efficace sur la première année, et uniquement sur les loyers pour les années suivantes).
L'investissement immobilier avec la loi Malraux et la loi Monuments Historiques offre des avantages et des opportunités, mais comporte également certains risques. Voici une description synthétique de chacun de ces régimes :
Loi Malraux :
Avantages : La loi Malraux encourage la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur les travaux de restauration engagés. Cette réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 30 % des dépenses éligibles.
Opportunités : Investir dans des biens immobiliers avec la loi Malraux permet de contribuer à la préservation du patrimoine architectural et de revitaliser des quartiers historiques. De plus, la réduction d'impôt peut constituer une incitation financière intéressante pour les investisseurs.
Dangers : Les travaux de rénovation dans le cadre de la loi Malraux peuvent être coûteux et complexes, nécessitant l'intervention d'experts en conservation du patrimoine. De plus, l'investissement immobilier reste soumis aux risques inhérents du marché immobilier, tels que la fluctuation des prix et la demande locative.
Loi Monuments Historiques :
Avantages : La loi Monuments Historiques vise à protéger et à préserver les bâtiments classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Les investisseurs peuvent déduire l'intégralité des dépenses de restauration de leurs revenus fonciers, sans plafond. Cette déduction peut également être reportée sur les revenus futurs en cas de déficit foncier.
Opportunités : Investir dans des biens classés Monuments Historiques permet de contribuer à la sauvegarde du patrimoine culturel et de bénéficier de déductions fiscales avantageuses. Les biens historiques peuvent également être attractifs pour les amateurs d'architecture et de charme ancien.
Dangers : Les biens classés Monuments Historiques nécessitent souvent des travaux de restauration complexes et coûteux, avec des contraintes spécifiques imposées par les règles de conservation du patrimoine. De plus, la demande locative peut être limitée dans certaines régions ou pour des biens spécifiques, ce qui peut entraîner des difficultés à trouver des locataires.
Il est important de noter que les régimes de la loi Malraux et de la loi Monuments Historiques comportent des conditions spécifiques et des exigences légales qui doivent être respectées pour bénéficier des avantages fiscaux. Il est recommandé de se faire conseiller par des professionnels spécialisés dans gestion de patrimoine pour réaliser ce type d'investissement !
L'investissement en nue-propriété dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une stratégie d'investissement immobilier qui consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier via une SCPI. Dans ce type d'investissement, l'investisseur acquiert uniquement la nue-propriété du bien, tandis que l'usufruit est détenu par un autre investisseur ou un organisme spécialisé.
Voici comment fonctionne l'investissement en nue-propriété dans les SCPI :
Acquisition de la nue-propriété : L'investisseur achète la nue-propriété d'un ou plusieurs biens immobiliers détenus par la SCPI. La nue-propriété représente la propriété du bien sans le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus pendant une période déterminée, généralement entre 5 et 15 ans.
Détention de l'usufruit : Pendant la durée de l'investissement en nue-propriété, l'usufruit du bien est détenu par un autre investisseur ou un organisme spécialisé. Cette entité a le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus locatifs. Cela peut être un bailleur social, un bailleur institutionnel ou une société de gestion spécialisée.
Absence de charges : En tant que nu-propriétaire, vous n'avez pas à assumer les charges courantes liées à la propriété, telles que les taxes foncières, les frais d'entretien ou les charges de copropriété. Ces responsabilités incombent à l'usufruitier. Pas de soucis non plus sur l'article 605 et suivants du code civil pour la partie dépenses pour gros travaux.
Valorisation de la nue-propriété : La nue-propriété est généralement acquise à un prix réduit par rapport à la pleine propriété, car l'investisseur ne bénéficie pas des revenus locatifs pendant la durée de l'usufruit. Cependant, la nue-propriété se valorise au fil du temps, et à la fin de la période d'usufruit, l'investisseur devient plein propriétaire du bien sans avoir à débourser davantage.
Avantages fiscaux : L'investissement en nue-propriété peut offrir des avantages fiscaux intéressants. En tant que nu-propriétaire, vous n'êtes pas imposé sur les revenus locatifs générés par le bien, car ils sont perçus par l'usufruitier. De plus, la valeur de la nue-propriété est réduite, ce qui peut entraîner une baisse de la base taxable de l'investisseur.
Sortie de l'investissement : À la fin de la période d'usufruit, l'investisseur devient pleinement propriétaire du bien, et il peut décider de le conserver, de le vendre ou de le mettre en location pour en tirer des revenus. C'est à ce moment-là qu'il pourra commencer à percevoir les revenus locatifs.
Il est important de noter que l'investissement en nue-propriété dans les SCPI n'est pas adapté à tous nos clients, un audit préalable permettra de déterminer la meilleure forme et la meilleure durée d'investissement.