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Courtage de crédit Immobilier

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Les taux

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Le prêt amortissable

La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables.

Par opposition au cas du prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts.

Remarque : Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.

C'est de loin le type de prêt le plus pratiqué en France. Sans doute en raison de son extrême simplicité puisque tout est fixé d'avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances. La visibilité est parfaite : l'épargnant sait parfaitement à quoi il s'engage et peut mieux évaluer les offres des différentes banques en comparant le « taux effectif global » (TEG) qui comprend tous les frais annexes.

Contrepartie de cette simplicité : les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variables.

Comme tout emprunt, le prêt à taux fixe est un pari sur l'avenir : on est perdant si les taux baissent et gagnant s'ils augmentent.

Le principe est simple en apparence : le taux du prêt augmente et baisse en cours d'emprunt en même temps que les taux du marché. Dans la pratique, le taux du prêt est généralement indexé sur l'Euribor, taux de l'argent au sein de la zone Euro, auquel les établissements financiers ajoutent leur marge (entre 1% et 3%).

Compte-tenu d'un environnement monétaire fluctuant, mieux vaut réserver cette formule à des emprunts sur une courte période, inférieure à cinq ou six ans. Mieux vaut aussi privilégier les contrats qui autorisent les remboursements anticipés sans pénalité et prévoient la possibilité de transformer ce prêt à taux variable en prêt à taux fixe. En cas de hausse trop importante, il sera ainsi toujours possible de solder rapidement sa dette.

Dans les prêts classiques, dits « amortissables », l'emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituée d'une part de capital et d'une part d'intérêt, cette dernière diminuant au fil des ans. A l'issue du prêt, l'emprunteur a, par définition, remboursé l'intégralité de son prêt. Destinés aux investisseurs locatifs, les prêts « in fine », eux, obéissent à une logique différente : pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu'à l'échéance finale.

Les garanties

 L'hypothèque

Cette garantie traditionnelle est très répandue. Si l'emprunteur n'honore pas ses remboursements, elle donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d'un prêt. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou des travaux.

Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.

Pour l'emprunteur, cet acte notarié entraîne un certain nombre de frais, comprenant le salaire du conservateur des hypothèques, les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt), la TVA et la taxe de publicité foncière (0,715% du montant du prêt). Plus le montant emprunté est élevé, plus le coût de l’inscription de la garantie diminue car il existe des frais fixes (non proportionnels au montant de l’inscription).

Des tarifs préférentiels sont appliqués pour les prêts conventionnés (comme le prêt PAS), pour les prêts à taux 0% et les prêts PEL car ces prêts sont exonérés de la taxe de publicité foncière et les émoluments de notaires, réduits.

La mainlevée d’hypothèque

Le remboursement total d'un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l'hypothèque qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée de deux ans (ou un an pour les hypothèques prises après le 25 mars 2006). Au-delà, l'emprunteur n'a aucune démarche à faire, l'inscription s'éteint d'elle-même.

Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit (cas d'un remboursement anticipé total), vous devrez vous acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ». Cet acte notarié consiste à radier l'inscription d'hypothèque en cours et atteste que vous avez bien remboursé le crédit. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt. Comptez environ 0,8% pour un crédit de 100.000 euros.

Si le bien est revendu moins d’un an après le remboursement normal du prêt, les notaires acceptent généralement un courrier de la banque, attestant que le crédit a bien été remboursé. Dans ce cas-là, il ne sera pas nécessaire de procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l'hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.

En revanche, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains) puisqu'il est destiné à garantir le financement de l'acquisition d'un bien immobilier. Pour l'achat d'un bien en VEFA ou la construction d'une maison neuve, le PPD ne serait possible que pour le seul versement fait entre les mains du notaire. Mais il semble que tous les conservateurs des hypothèques n'aient pas la même interprétation de la faisabilité dans ce cas. Le privilège de prêteur de deniers fait l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. L'intérêt pour l'emprunteur, c'est qu'il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu'une hypothèque.

Un seul PPD peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque (on parle alors d’hypothèque de premier rang ou de deuxième rang). Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.

Le cautionnement

Voir également sur une page dédiée les cautionnements souscrits par des personnes physiques.

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l'emprunteur à la fin du crédit.

Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucuns frais de notaire ni de mainlevée. Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l'emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s'avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Elles varient, selon les sociétés entre 0,5% et 2,5% du montant du prêt.

Les frais de cautionnement sont parfois différents selon qu'il s'agit d'un prêt classique ou d'un prêt réglementé.

Exemples de sociétés de cautionnement :

La caution de Crédit Logement est la plus connue. Son coût est calculé, sur chaque prêt, en fonction du capital emprunté.

Il existe d'autres sociétés de cautionnement, quelquefois affiliées directement à des banques comme la SACCEF (Caisses d'Épargne), la CAMCA (Crédit Agricole), la SOCAMI (Banque populaire), le CMH (Crédit Mutuel) ou Bred Habitat (Bred)…

Les Mutuelles

Par ailleurs, certaines mutuelles d’assurance ou de prévoyance proposent un service de cautionnement à leurs bénéficiaires.

C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police...) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Éducation Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.

Le nantissement

Le nantissement est défini dans le code civil (article 2071) comme un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette. Il peut s'agir d'une alternative à l'hypothèque ou la caution mutuelle, si vous détenez des valeurs, que vous pouvez remettre au banquier en garantie. Il peut s'agir de contrats d'assurance-vie ou de placements sûrs. L'établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser, si l'emprunteur ne paie pas ses échéances. Cette garantie engendre peu de frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d'un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit.

Le nantissement de contrats d’assurance-vie est parfois utilisé en garantie du remboursement des crédits in fine

Différentes formes de prêts

1)      Le prêt à taux fixe:

C'est de loin le type de prêt le plus pratiqué en France. Sans doute en raison de son extrême simplicité puisque tout est fixé d'avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances. La visibilité est parfaite : l'épargnant sait parfaitement à quoi il s'engage et peut mieux évaluer les offres des différentes banques en comparant le « taux effectif global » (TEG) qui comprend tous les frais annexes.

Contrepartie de cette simplicité : les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variables.

Comme tout emprunt, le prêt à taux fixe est un pari sur l'avenir : on est perdant si les taux baissent et gagnant s'ils augmentent.

 

2)      Le prêt à taux variable:

Le principe est simple en apparence : le taux du prêt augmente et baisse en cours d'emprunt en même temps que les taux du marché. Dans la pratique, le taux du prêt est généralement indexé sur l'Euribor, taux de l'argent au sein de la zone Euro, auquel les établissements financiers ajoutent leur marge (entre 1% et 3%).

Compte-tenu d'un environnement monétaire fluctuant, mieux vaut réserver cette formule à des emprunts sur une courte période, inférieure à cinq ou six ans. Mieux vaut aussi privilégier les contrats qui autorisent les remboursements anticipés sans pénalité et prévoient la possibilité de transformer ce prêt à taux variable en prêt à taux fixe. En cas de hausse trop importante, il sera ainsi toujours possible de solder rapidement sa dette.

 

3)     Le prêt « in fine » :

L'emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituée d'une part de capital et d'une part d'intérêt, cette dernière diminuant au fil des ans. A l'issue du prêt, l'emprunteur a, par définition, remboursé l'intégralité de son prêt. Destinés aux investisseurs locatifs, les prêts « in fine », eux, obéissent à une logique différente : pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu'à l'échéance finale.

Un courtier, pour quoi faire ?

Acteur incontournable du monde de l’immobilier, le courtier en crédits a pour rôle principal de mettre en relation l’acquéreur d’un bien avec l’établissement bancaire qui lui proposera le meilleur taux pour son crédit immobilier. En réalité, il faut savoir que le champ d’action d’un courtier en crédits s’étend bien plus loin, afin de proposer aux acquéreurs d’un bien immobilier une véritable plus-value dans le cadre de leur recherche de financementAlors pourquoi choisir un courtier en crédits ? Quels sont les avantages à passer par de telles structures pour acquérir un crédit immobilier ? Et comment choisir un bon courtier ?

Premièrement, le courtier en crédits prend à sa charge toutes les démarches bancaires depuis la constitution du dossier jusqu’à la mise en relation avec la banque choisie. Il apporte ainsi un véritable accompagnement personnalisé et surtout permet d’éviter à l’acquéreur toutes les démarches de prospection auprès des banques.

Par ailleurs, grâce à son statut de prescripteur et grâce à son expertise dans le domaine de l’immobilier et de la négociation, le courtier en crédits est susceptible non seulement de mettre en concurrence les banques, mais aussi de négocier auprès d’elles. Ainsi, les taux proposés sont généralement bien plus intéressants que ce qu’une banque peut proposer en direct à un demandeur, l’économie pouvant s’élever de à plus de 20 000 € !! . Il en va de même pour l’assurance de prêt, élément essentiel d’une offre de financement. Un courtier indépendant se chargera de vous proposer le meilleur contrat d’assurance individuelle, concernant la couverture et le coût afférant à ce contrat. Pour un emprunteur jeune, le coût global d’assurance de prêt peut-être divisé par 3, soit une économie pouvant dépasser suivant le montant emprunté plus de 10 000 € !!

Pour résumer :

  • Un gain de temps. En mettant à contribution son réseau de partenaires financiers, le courtier épargne à l’acquéreur la phase de prospection très chronophage. De plus, par l’apport de son expertise et de ses conseils, la prise de décision s’en trouve accélérée.
  • Un gain financier. De par sa fonction première, le courtier en crédits comparera les offres de prêts émises par les banques et choisira la plus intéressante financièrement, en accord avec le projet. Par ailleurs, grâce aux relations qu’il entretient avec ses partenaires bancaires, un courtier saura négocier des « taux courtiers », voire même la gratuité des frais de dossiers, et autres.
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