PERL Investissement immobilier

perl-nue-proprieteL'immobilier résidentiel : un sous-jacent transparent et identifié

L’immobilier est un actif ancré dans l’économie réelle et constitue une excellente alternative aux autres actifs dans la constitution d’un portefeuille de placements. Le produit PERL est basé sur de l’immobilier résidentiel qui satisfait un besoin élémentaire et une demande structurelle liée aux évolutions démographiques en constante progression. L’offre PERL intervient dans les territoires où la pression foncière est forte et durable (demande locative durable > offre locative), gage des meilleures perspectives de valorisation des biens.

Un rendement optimisé par une double valorisation du placement

L’investisseur bénéficie d’une double valorisation de son investissement : la récupération automatique
de la pleine-propriété à l’échéance et la revalorisation économique du bien.

Valorisation mécanique

  • Montant d’acquisition = 60% de la valeur du bien (financement en fonds propres)
  • Valeur du bien en pleine-propriété en fin d’opération : 100 %
  • TRI = 3,2 % net pendant 15 ans

Valorisation économique

  • L’immobilier est un actif réel dont valeur s’indexe sur l’inflation
  • Avec une inflation de 1,5 % /an pendant 15 ans, le bien a une valeur de 125à terme
  • Cette valorisation économique permet d’augmenter le TRI à 5 % l’an

 Le ticket d’entrée d’un investissement en nue-propriété est 60 000 €.

   

CALCUL DU TRI AVEC UNE CALCULATRICE FINANCIÈRE

Pour un investissement en fonds propres

  1. Flux versé de 60 en année N en fonds propres : appuyer sur 60 puis appuyer sur le chiffre - (de la touche +/-) puis sur la touche PV (present value) de la calculatrice
  2. Flux escompté de 125 en année N+15 : appuyer sur 125 puis sur la touche FV (futur value)
  3. Nombre d’années : 15 : appuyer sur N
  4. Puis appuyer sur Comp et i % (pour les intérêts) 5. Résultat = 5,1 % de TRI

Un rendement optimisé par une fiscalité très favorable

  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LF 2004
  • Pas de prélèvements sociaux – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LF 2004
  • La nue-propriété a une valeur nulle à l’actif taxable à l’ISF – Art 885 CGI
  • Défiscalisation des revenus fonciers existants – Art 31,I,1°d CGI (depuis décembre 2008/ LFR 2008)
  • Réduction de l'ISF du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres– Art 885 C quater du CGI modifié par l'art 13.

Hors plafonnement global des niches fiscales – LF 2013 : 10 000 € de réduction d'impôt

   

FISCALITÉ DES PLUS-VALUES EN NUE-PROPRIÉTÉ

Lorsque l'usufruit a été acquis par voie d’extinction, il est admis de retenir, pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant (l’instruction fiscale parue au BOI 8 M-1-05 du 4 août 2005 précisé au numéro 14 de sa fiche numéro 16).

 

 ➔ EN FONDS PROPRES  ➔ AVEC EMPRUNT
objectif de l’investisseur
Investir 88 000 € de fonds propres dans un placement sécurisé
Acquisition :
Studio de 20 m² à Courbevoie (92)
  • Valeur en PP : 146 500 €, soit 7 325 €/m² en surface habitable (parking et cave compris)
  • Valeur en nue-propriété : 87 900 €, soit 60 % de sa valeur en pleine-propriété
  • Usufruit de 15 ans
  • Financement : 100 % en fonds propres

RESULTATS ESTIMES DE L'OPERATION
à l’issue des 15 ans – inflation 1,5 % / an

  • Tri : 5,2 %
  • Valeur estimée : 189 400 €
  • Gain (en cas de revente) : 101 500 €
L’investissement en nue-propriété par emprunt génère un TRI plus important si l’investisseur dispose de revenus fonciers.

Objectif de l’investisseur
maximiser la capitalisation d’un effort d’épargne de 450 €/mois

situation de l’investisseur

  • Revenus fonciers annuels : 10 000 €/an
  • TMI 41 % + 15,5 % de PS (depuis le 1er juillet 2012)
  • Assurance-vie à nantir : 90 000 € (taux : 3 %)

Acquisition
Appartement 3 pièces à Bormes-les-Mimosas (83 – Var)

  • Valeur en PP: 270 500 €, soit 4 500 €/m² surface habitable (parking et cave compris)
  • Valeur en NP : 162 300 € soit 60 % de sa valeur en pleine-propriété
  • Financement :
    100 % en emprunt in fine au taux de 5 % (assurances comprises)

RESULTATS ESTIMES DE L'OPERATION
à l’issue des 15 ans – inflation 1,5 % / an

  • Tri (assurance-vie comprise) : 5,2 %
  • Tri (hors assurance-vie) : 11,2 %
  • Valeur estimée du bien dans 15 ans : 347 100 €
  • Effort d'épargne mensuel (économies d'impôt comprises) : 286 €
  • Versement mensuel assurance-vie : 170 €
  • Effort d'épargne total mensuel pendant 15 ans + durée des travaux : 456 €
  • Gain (en cas de revente) : 178 500 €
  • Économies d'IR sur la période : 74 000 €

Un placement sécurisé et liquide

L’investissement en nue-propriété présente une palette d’avantages pour l’investisseur.

Placement sans aléas, aucun risque locatif
L’équivalent de la totalité des loyers actualisés nets de frais et taxes est perçu dès l’acquisition du bien sous la forme d’une réduction du prix du bien en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne craint ni loyers impayés, ni frais de gestion, dépenses d’entretien, de réparation, de travaux…

Sécurité juridique
Le client ne supporte aucune dépense de travaux et de charges pendant toute la durée du démembrement. La convention d’usufruit signé avec l’usufruitier est annexée à l’acte de vente notarié et rappelle obligations de l’usufruitier qui effectue et finance les travaux et les dépenses d’entretien.

La sortie d’opération encadrée par une loi d’ordre publique (loi enl de 2006)
Le modèle PERL protège l’investisseur. En fin d’opération, libre à lui de vendre, de louer ou d’occuper le bien qui est remis en état par l’usufruitier avant restitution au client.

Un placement liquide
Liberté dans l’arbitrage patrimonial : aucune durée minimum de détention imposée. PERL organise un dynamique marché secondaire de la nue-propriété.

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